先講結論：

物件照片可以拿來做 AI 生圖或 AI 影片，但生成出來的畫面不等於現場實景。AI 會根據文字、照片或影片素材，重新產生一個「可能長這樣」的畫面；它不會還原相機沒拍到的地方，也不知道房子的真實尺寸、座向與窗外景觀。房仲可以用它調整照片氣氛、製作裝潢示意或生成短影片，但發布前一定要重新核對屋況，不能因為畫面漂亮就直接當成實景刊登。

用房仲聽得懂的方式說

AI 生圖很像一位學過大量圖片與文字關係的美編：你用文字告訴它「北歐風客廳、下午自然光、氣氛溫暖一點」，它會根據描述重新生成一張全新圖片。即使上傳物件實照，請它改成晴天、調整室內光線或示範裝潢，它也不一定只動你指定的地方；門窗、磁磚、家具、欄杆，甚至窗外景物，都可能被它一併重畫，因此輸出不能直接視為現場實景。

AI 影片是讓模型根據照片與提示詞，生成一連串連續畫面，使靜態照片看起來動起來。例如窗簾微微飄動、陽光緩慢移動，或鏡頭從客廳推向落地窗。這些效果雖然像現場拍攝，實際上仍是 AI 重新生成的內容；原照片沒有拍到的角度、空間與景物，模型可能自行補上，不能拿來證明真實屋況。

三種常見的生成方式

三種常見工作方式分別是文字生圖、實照生成與圖片轉影片：文字生圖從描述直接產出新圖片；實照生成以原始照片為基礎，重畫局部或整張畫面；圖片轉影片則從一張或多張照片生成連續動態畫面，例如日夜轉場或鏡頭推進。三者都屬於「重新生成」，不能假設原照片的每個細節一定會被完整保留，刊登前仍須逐項比對重要屋況。

物件照片到底能不能用？

物件照片可以拿來生成，但要同時守住三個條件。第一，你必須有權使用原始照片；若素材來自屋主、攝影師、建商或其他仲介，要先確認授權範圍。第二，生成結果不能竄改格局、比例、瑕疵、建材、設備、窗景及周邊環境等重要屋況。第三，讀者必須一眼分得出實照與示意圖；建議將生成圖和原始實照並列，並在明顯位置標示「AI 情境示意」或「AI 裝潢示意」。

房仲的兩個實際用法

用法一：用同一張照片表現不同時段

白天拍的室內照，可以生成清晨或黃昏版本，表現不同的空間氣氛，不必真的在屋內待上一整天；但生成光線不一定符合房屋座向、樓層與真實日照，只能當情境畫面，不能用來證明「這間房下午真的有這樣的採光」。完整操作可參考〈從晨光到夜色：Google Flow 光影轉場教學〉；Google Flow 是 Google 推出的雲端 AI 影片製作工具，可由文字、圖片或影格生成動態畫面。〔發布前補上網址〕

用法二：用照片生成示意運鏡

一張社區外觀照，可以生成帶有 FPV 視覺感（模擬第一人稱視角、貼近物體快速穿梭）的運鏡，畫面會比照片輪播更有速度感，但這不等於真的空拍。照片以外的建築、道路、鄰棟與景觀，可能是 AI 自行補出的內容，只能作為創意示意，不能呈現社區的實際棟距、周邊環境或高空視野。實作方式可參考〈不用空拍機，也能做出 FPV 穿梭運鏡？〉。〔發布前補上網址〕

房仲最常問 AI 的五個實作問題

下面五組不是只有一句「幫我改漂亮」，而是把修改目標、不能動的地方與輸出用途一起說清楚。不同工具對提示詞的理解方式不完全相同，實際使用時可以替換括號內的內容；生成後仍要把結果與原始照片並排核對，不能因為提示詞寫得完整，就假設 AI 一定照做。

1. 可以只改光線，不要動到房屋本身嗎？

可以提出這種要求，但 AI 仍可能連門窗、材質與窗景一起重畫。提示詞要明確限制修改範圍，並要求模型不要新增原圖沒有的內容。這類生成圖只能呈現氣氛，不能拿來證明房屋的真實採光；若光線與現場拍攝時間不符，發布時應標示「AI 情境示意」。

請以我上傳的客廳實照為基礎，只把整體光線調整成
溫暖的黃昏氣氛。保留原本構圖、格局、空間比例、
門窗位置、牆面、地板、磁磚、家具、設備與窗外景物。
不得新增、刪除、移動或替換任何物件，也不要放大空間。
請輸出寫實攝影風格，畫面不要加入文字或品牌標誌。
這張圖將標示為「AI 情境示意」，不作為真實採光證明。

2. 空屋可以請 AI 加入虛擬家具嗎？

可以把空屋實照做成「AI 裝潢示意」，讓買方理解家具配置的可能性，但不能讓讀者誤以為現場已有這些裝潢。生成時要保留格局、門窗、梁柱、插座與設備位置，避免 AI 為了塞入家具而改變空間比例；發布時應和原始空屋照並列，讓讀者能直接比較。

請以我上傳的空屋客廳照片製作虛擬家具示意。
加入一張三人沙發、一張小茶几與低矮電視櫃，
風格為現代簡約，家具尺寸要符合原本空間。
不得改變格局、比例、門窗、梁柱、插座、地板、
牆面、設備與窗外景物，也不得遮住原有屋況。
輸出不得加入不存在的收納櫃、燈具或裝修工程。
請將結果視為「AI 裝潢示意」，不是現場實景。

3. 如何把白天照片做成日夜轉場影片？

圖片轉影片工具可以模擬光線由白天轉為黃昏，但中間影格可能讓門窗、家具或窗景變形。使用 Google Flow 或其他圖片轉影片工具時，要把鏡頭動作、光線變化與禁止改動項目分開寫；生成完成後應逐格檢查，不能只看第一格與最後一格。

使用我上傳的客廳照片生成 6 秒日夜轉場影片。
鏡頭固定不移動，光線從下午自然光緩慢轉為黃昏暖光，
變化要平順、寫實，不要突然閃爍或改變曝光。
完整保留格局、空間比例、門窗、牆面、地板、家具、
設備與窗外景物，不得新增燈具、景觀或其他物件。
若工具無法維持原始屋況，請停止生成，不要自行補畫。
影片發布時標示「AI 光影情境示意」。

4. 一張社區照片能做 FPV 穿梭運鏡嗎？

可以生成帶有 FPV 視覺感的創意短片，但單張照片沒有提供建築背面、高空視角與周邊道路資訊，AI 補出的畫面不能當成真實空拍。提示詞應把運鏡限制在照片可見範圍內，不要要求鏡頭繞到建物後方或飛進原圖沒有拍到的區域。

請以我上傳的社區外觀照生成 5 秒 FPV 視覺感影片。
鏡頭從照片前景平穩向建築入口推進，速度由慢到快，
運鏡限制在原照片看得到的範圍內，不得繞到建物後方、
升到高空，也不要生成原圖沒有的道路、鄰棟或景觀。
保留建築外觀、招牌、入口、植栽與周邊位置關係。
若需要補出照片外內容，請停止在可見範圍，不要猜測。
影片須標示「AI 運鏡示意，非實際空拍」。

5. 生成完成後，可以請 AI 幫忙找出哪裡被改了嗎？

可以把原圖與生成圖一起上傳，請具備看圖功能的 AI 協助做第一輪比對，但它仍可能漏看細節，不能取代人工檢查。最實用的問法是指定核對項目，要求逐項列出差異與位置；房仲最後仍要放大檢查原圖、生成圖與影片的每個影格。

圖一是物件原始照片，圖二是 AI 生成結果。
請逐項比較格局、空間比例、門窗、牆面、地板、磁磚、
插座、燈具、家具、設備、欄杆與窗外景物。
用表格列出「項目、是否改變、差異位置、可能影響」。
看不清楚的地方請標示「無法確認」，不要自行推測。
最後列出發布前需要由人工再次放大核對的五個位置。
請勿判定廣告是否合法，只協助辨識畫面差異。

美化可以，事實不能改

AI 修圖不是全部都不能做，判斷重點是修改程度、使用方式，以及畫面會不會改變買方對屋況的理解。下面分成一般照片調整、需要清楚標示的生成內容，以及不能冒充實景刊登的改動，讓房仲在發布前能直接對照。

一般照片調整

一般照片調整屬於風險較低的攝影後製，例如裁切拉正、修正曝光與白平衡、調整亮度對比及整體色調，以及模糊人臉、車牌、私人文件等個人資訊。這些動作主要改善照片的觀看品質，不應改變房屋本身；即使只是調亮或修色，也不能藉此掩蓋陰暗、漏水、裂縫或其他會影響買方判斷的屋況問題。

生成後必須清楚標示

凡是改變情境的生成內容，例如陰天改晴天、白天改成黃昏或夜景、加入虛擬家具與裝潢、製作尚未存在的空間風格，或將照片生成日夜轉場與運鏡影片，都應在圖片或影片的明顯位置標示「AI 情境示意」或「AI 裝潢示意」，並保留原始實照供消費者比對。刊登前還要確認公司與廣告平台的最新規範，不能把標示縮在難以注意的角落。

不能冒充實景刊登

會影響買方交易判斷的內容，不能經過 AI 修改後冒充實景刊登，包括修掉壁癌、漏水痕跡或裂縫，拉大房間、拉高樓高、改變格局，新增不存在的窗戶、陽台、車位與設備，或把窗外景觀換成公園、山景及市景。AI 補出的建築、道路與空拍視角也不能當成現場紀錄。最簡單的原則是：光影可以調整，影響買方判斷的事實不能改。

標示「AI 示意」就一定沒問題嗎？

不一定。即使標示「AI 情境示意」，廣告內容仍須與事實相符。《不動產經紀業管理條例》第 21 條明定：「廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」如果廣告及銷售內容與事實不符，經紀業還可能負損害賠償責任，完整條文可查閱全國法規資料庫。

公平交易委員會說明，判斷廣告是否引人錯誤時，會看版面、文字與圖片合在一起形成的整體印象，不是只檢查某一句話有沒有寫對。因此，「AI 情境示意」只能降低誤認風險，不能當成免責護身符；若主圖酷似實景、標示又縮在角落，仍可能造成誤解。較穩妥的做法是將生成圖與原始實照並列，把標示放在容易看到的位置，也不要讓 AI 圖成為唯一介紹屋況的圖片。公平會不動產廣告規範及案例說明

實際操作：第一次體驗 AI 生圖

截至 2026 年 7 月，ChatGPT 與 Gemini 的一般帳號都能使用部分生圖功能，但免費額度、可用模型與開放範圍可能調整，仍要以帳號當下顯示為準。OpenAI 官方說明，ChatGPT 免費版的圖片生成有獨立使用上限；額度用完後，需要等系統重置才能繼續使用。第一次練習建議先生成純虛構場景，不要一開始就拿正在銷售的物件照片測試。ChatGPT 免費版 FAQ

生成一張純示意圖片：台灣常見的電梯大樓客廳，
現代簡約風，下午自然光從落地窗灑進來，
氣氛溫暖，適合小家庭，寫實攝影風格。
不要加入文字、品牌標誌或真實地址。

完成後得到的是一張虛構客廳圖片，適合用來討論裝潢方向，或當 AI 主題文章的示意配圖；它沒有真實地址、格局與屋況依據，不能代表正在銷售的物件。發布示範時，建議在截圖旁直接註明「AI 生成示意圖」，避免讀者把教學成果誤認為實際委託案件。（此處放生成結果截圖）

房仲發布前的四步檢查

發布前檢查的前半段是「保存與限制」：務必保留原始照片，不要讓生成版本覆蓋唯一一份實照；下提示詞時，要明確寫出哪些地方可以修改、哪些元素不能移動、刪除或新增。AI 不會因為你只寫了「改光線」，就保證門窗、建材與家具完全不動，限制寫得越清楚，後續比對越有依據。

發布前檢查的後半段是「比對與標示」：把生成圖與原圖並排放大，逐一核對門窗、牆面、磁磚、設備、家具、欄杆及窗外景物；確認無誤後，再依用途標示「AI 情境示意」或「AI 裝潢示意」。生成影片也要檢查每個畫面，因為靜態首圖正確，不代表後續影格沒有變形或新增內容。房仲發布前的人工檢查，不能省。

常見問題 FAQ

Q：AI 生成的圖片和影片可以商用嗎？

AI 生成內容能否商用，要同時看平台條款與素材權利。以 OpenAI 2026 年 1 月版使用條款為例，在法律允許的範圍內，使用者保留輸入內容的權利，OpenAI 也將其對輸出內容的權利移轉給使用者；但使用者仍須確保輸入素材、輸出結果與使用方式沒有侵害別人的權利，且 AI 輸出可能與其他使用者取得的結果相似。因此，「平台讓你使用輸出」不等於任何素材都能上傳，也不代表各地法律一定承認純 AI 作品具有著作權。OpenAI 使用條款

Q：使用自己拍的物件照，就完全沒有權利問題嗎？

不一定。自己拍攝通常能減少照片著作權爭議，但畫面裡仍可能出現住戶、人像、車牌、私人文件、藝術品或其他第三方內容；若照片涉及屋主生活空間，也要確認是否取得適當同意。上傳到 AI 工具前，先將不該曝光的資料移除或模糊，並確認屋主、公司及使用平台對素材的規範，不能把「照片是我拍的」當成所有權利問題都已解決。

Q：AI 修過的物件照片，刊登會違規嗎？

AI 修過的照片能不能刊登，關鍵不在於「有沒有用 AI」，而是廣告內容是否與事實相符，以及整體呈現會不會讓消費者誤認。裁切、拉正與一般曝光校正的風險相對低；消除瑕疵、放大空間、改變格局或虛構景觀，風險就高得多。即使畫面標示「AI 示意」，也不能保證一定合法，仍要回到實際屋況與廣告整體印象判斷。

Q：我只叫 AI 改光線，它會不會連房子一起改？

會。生成式工具可能在調整光線時，順便改動門窗、磁磚紋路、插座、家具、欄杆與窗外景物；生成影片時，這些變化還可能只出現在中間幾個影格，不容易第一眼發現。每次完成後都要把原圖與生成結果並排放大，影片則要從頭到尾播放檢查，不能只看縮圖或首格覺得差不多。

Q：需要買很貴的軟體或高階電腦嗎？

入門不一定需要購買高階電腦，許多 AI 生圖與影片工具可以透過網頁或 App 操作，把運算交給雲端完成。不過，部分進階剪輯、素材管理與精細比對功能仍以電腦版較完整；生成速度、解析度與可用模型也會受到方案、地區、裝置及剩餘額度影響，所以「能在手機開啟」不代表所有工作都適合只用手機完成。

截至 2026 年 7 月，Google Flow 官方說明顯示，沒有訂閱 Google AI 方案的使用者每天可獲得 50 點免費 Flow 點數，未用完的點數不會累積到隔天。不同模型消耗的點數不同，所以 50 點不等於固定能生成幾支影片。Google Flow 點數說明

Google 官方也說明，Flow 可以從文字、圖片、影格及其他影片生成內容；較完整的編輯功能以電腦版為主。Google Flow 影片生成說明、Google Flow 入門說明

下一篇預告

下一篇要談的是多模態（Multimodal），也就是 AI 同時處理文字、圖片、聲音與影片等不同資訊形式的能力。你每天可能都在用圖片上傳、文件整理或語音輸入，卻不知道它們其實屬於同一個概念。下一篇：〈多模態是什麼？AI 真的看得懂物件照片嗎？〉

本文資料來源

• OpenAI：ChatGPT 免費版 FAQ

• OpenAI：使用條款

• Google：在 Flow 中建立影片

• Google：Flow 點數說明

• 全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例

• 公平交易委員會：不動產廣告規範及案例說明

工具功能、免費額度與平台規範可能調整，文中方案資訊以 2026 年 7 月 28 日查得的官方資料為準。實際刊登仍應配合公司、廣告平台及主管機關最新規定。

作者：巫建穎｜AI 研究所教官，專教不動產從業人員 AI 實戰應用。

延伸閱讀：
・〈從晨光到夜色：Google Flow 光影轉場教學〉
・〈不用空拍機，也能做出 FPV 穿梭運鏡？〉